Como investir em fundos imobiliários? Veja o passo a passo

Investir parte do patrimônio em imóveis sempre foi uma recomendação para quem tem dinheiro sobrando. E muito dinheiro. Um imóvel numa cidade grande, como São Paulo, Rio ou Curitiba, fácil chega na casa do milhão, e nem precisa ser um super apartamento.

Mas será que é possível alocar uma parte do seu investimento em imóveis, mesmo tendo pouca grana? A resposta é: sim! Como? Através dos fundos de investimento imobiliários (FIIs). E a Inteligência Financeira vai te mostrar como funcionam esses fundos, quanto rendem, seus riscos e benefícios.

Aliás, não é à toa que muita gente tem se interessado em investir neste ativo. De acordo com dados da B3, entre 2018 e 2022 o número de investidores foi multiplicado por quase 10. Isto é, passou de 208 mil para cerca de 2 milhões de pessoas com alguma cota dos FIIs em carteira.

O patrimônio líquido dos fundos também vem crescendo. No final de 2020, segundo números da B3, eram R$ 135 bilhões, saltando para R$ 198 bilhões em dezembro do ano passado. Alta de quase 50%.

Mas o que são fundos imobiliários (FIIs)?

Fundo de investimento imobiliário é um tipo de ativo negociado na bolsa de valores brasileira atrelado a negociações que envolvem o mercado de imóveis.

Ou seja: quando você investe em um FII, você deposita sua aplicação em um negócio que aposta no crescimento de um determinado empreendimento imobiliário. 

Aliás, há fundos que investem em vários empreendimentos ou até mesmo fundos que investem em outros fundos imobiliários. Isso mesmo. Neste mercado há várias opções.

Dessa forma, ao investir em um FII, você se torna um cotista, dono de um pedacinho deste fundo, ou seja, destes empreendimentos imobiliários, junto com outros investidores.

Em outras palavras, você é um “micro proprietário”,  mas não exerce qualquer direito real e não responde legalmente por ele. Então, sua parte só se refere aos lucros ou aos prejuízos, claro.

Quais os tipos de fundos de investimento imobiliários? 

Existem basicamente três tipos de fundos imobiliários:

1. Fundos de tijolos;
2. Fundos de papel,
3. Fundos de fundos

Fundos de tijolos

Os fundos de tijolo, como o próprio nome sugere, focam em imóveis físicos. Eles são negociados na B3 e permitem investir em lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, hotéis…

Fundos de papel

Nos fundos de papel, os investimentos são feitos em títulos e papéis do mercado imobiliário, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias e Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI). Nesse caso, o rendimento vem dos juros ou da venda dos títulos a outros investidores

Fundos de fundos

Esses FIIs compram cotas de outros FIIs e formam um pacote de investimentos baseados em diversos tipos de fundos, desde tijolos até os de papel.

Fundo de papel ou de tijolo?

Ricardo Brasil, fundador da Gava Investimentos e pós-graduado em análise financeira, diz que cada tipo de fundo de investimento imobiliário tem lados positivos e negativos.

“O [fundo imobiliário] de papel você geralmente tem os melhores rendimentos. Estamos falando de rendimento acima de 1%, até 1,5%”, diz. No entanto, ele alerta para os riscos de inadimplência que estes fundos possuem.

“O fundo de papel está emprestando dinheiro para alguém construir. Ele empresta o dinheiro a CDI mais X por cento, IPCA mais 12%,  IPCA mais 10%… Agora, no momento atual de juros altos, tem vários credores que não conseguem pagar esses CRIS (Certificados de Recebíveis Imobiliários)”, afirma.

Aliás, ele lembra que o investidor que procura retornos mais altos deste tipo de investimento, precisa avaliar o perfil do gestor do fundo. “Não adianta o fundo emprestar o dinheiro ao valor alto e levar o calote depois”, diz.

Quais são os riscos dos fundos de tijolos?

Já o fundo de tijolo apresenta rendimentos mais baixos, mas os riscos envolvidos são menores.

“De tijolo você construiu,  bem ou mal, você tem o bem ali, o imóvel. O risco é você ter uma vacância grande(imóveis desocupados), as pessoas pararem de alugar.  Mas se for bem distribuído, você consegue ter uma previsibilidade”, afirma.

Além disso, ele lembra que com o fundo de tijolo você pode ganhar com a valorização dos empreendimentos.

“Exemplo: a inflação subiu, o preço do do cimento e do tijolo subiram. Então, um prédio que o fundo imobiliário tinha de R$ 100 milhões, talvez daqui a dois anos, vale R$ 120 milhões. Então ele ganhou não só no aluguel, como no patrimônio”.

Ricardo lembra que isto não acontece no fundo de papel. “No de papel, o patrimônio não tem valorização. O patrimônio é aquilo. Ele emprestou dinheiro a tanto. Ele vai receber tanto”, diz.

Como escolher um fundo de investimento imobiliário?

De forma simplificada, os principais pontos a serem analisados são a qualidade dos ativos que compõem o patrimônio do fundo, histórico da equipe de gestão, a liquidez das cotas no mercado e a relação de risco x retorno dos rendimentos distribuídos pelo fundo. É o que explica Lucas Costa Araújo – Diretor de gestão da AF Real Estate.

“Para auxiliar a tomada de decisão dos investidores, além dos relatórios gerenciais que apresentam informações robustas sobre os ativos e a visão da gestão sobre o cenário macroeconômico, existem diversas casas de análise que podem complementar os estudos do investidor para a escolha do portfólio de FII’s”, comneta.

Rafael Bellas, head de Fundos Imobiliários da InvestSmart, explica que não é uma tarefa trivial escolher o melhor FII para compor sua carteira. Ele cita 5 pontos.

Quais são as vantagens dos FIIs?

Acompanhe abaixo 5 qualidades dos fundos imobiliários:

1. Política de investimento;
2. Qualidade dos imóveis;
3. Rendimentos;
4. Taxas,
5. Governança.

Política de investimento

É fundamental conhecer a política de investimentos do fundo de investimento imobiliário, que deve estar descrita no regulamento.

Aliás, a política de investimento deve informar onde o fundo pretende investir seu patrimônio, qual é a estratégia adotada para obter rentabilidade, qual é o prazo dos contratos firmados no fundo, entre outras informações relevantes.

Qualidade dos imóveis

No caso dos FIIs de tijolos, é importante avaliar a qualidade e a localização dos imóveis, a vacância e a perspectiva de valorização dos mesmos.

Rendimentos

É fundamental analisar a distribuição de rendimentos do FII, verificando a consistência dos pagamentos e o histórico de rentabilidade. Também é importante avaliar a possibilidade de valorização das cotas do FII ao longo do tempo.

Taxas

Todo investidor deve analisar as taxas cobradas pelo FII, como a taxa de administração e a taxa de performance, e compará-las com as taxas praticadas pelo mercado.

Governança

É importante avaliar a qualidade da gestão do fundo, a transparência das informações e a experiência dos gestores.

Além disso, vale verificar se o FII possui uma estrutura de governança adequada, como a existência de um comitê de auditoria e um comitê de riscos.

Qual é o custo e a rentabilidade dos FIIs?

A partir de quantos reais você pode investir em um FII?

Quem responde é o Caio Nabuco de Araújo, analista de fundos de investimento imobiliários da Empiricus Research. Ele lembra que é possível começar a investir com pouco dinheiro e com rendimentos atraentes.

“Em geral, é possível comprar 1 cota de FII por R$ 100. Alguns fundos são negociados por R$ 10”, afirma

Quanto à rentabilidade, ele reforça que fundos são investimentos de renda variável e podem oscilar de acordo com a conjuntura.

“É variável de acordo com a estratégia do fundo. Aliás, atualmente, o Ifix (índice de fundos imobiliários) apresenta um dividend yield de 12,5% nos últimos 12 meses. O maior da série histórica”,diz.

Quais são as vantagens e desvantagens dos FIIs

Mas é bom que você saiba: nem tudo são flores no mundo dos FIIs. Caio separa os aspectos negativos deste tipo de investimento.

As vantagens: acesso à imóveis premium, gestão profissional, liquidez, pagamento mensal isento de IR, aplicação inicial acessível, diversificação. 

Marcos Baroni, analista-chefe de fundos imobiliários da Suno Research, aponta outros aspectos. “Principal vantagem é justamente você ter portfólios grandes, fundos grandes, você ter liquidez. Cerca de duzentos e R$ 250 milhões são negociados por dia. Então é bastante acessível, com possibilidade de comprar e vender com bastante agilidade”, diz.

Além disso, ele lembra que há isenção de Imposto de Renda do rendimento.

Porém, as desvantagens de investir em fundos imobiliários incluem:

• Dependência da gestão;
• Risco de governança;
• Liquidez das cotas,
• Riscos do mercado imobiliário, tal como: vacância e inadimplência dos condôminos.

“Como desvantagem, que a gente sempre pontuou, é que as decisões de investimentos do dia a dia não estão a cargo do cotista em si. Portanto, a decisão de investimentos é dos gestores. Então isso muita das vezes é interpretado como uma desvantagem”, diz Baroni.

E aí, bora investir em FIIs?